La necesidad de requerimiento se recoge en el artículo 10.1 de la Ley de
arrendamientos Urbanos, en el que se expresa:
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador...
En dicho precepto se evidencia la obligatoriedad de que el arrendador
efectúe un requerimiento al arrendatario para dar por finalizado el
arrendamiento y para recuperar el inmueble, y ello a pesar de que venga
establecido en el contrato la fecha de terminación del arrendamiento, que en
el caso de:
- ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, el arrendatario tendrá derecho a permanecer en
la vivienda hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), aunque se
haya pactado un plazo inferior.
- CONTRATOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA, la duración será la que
libremente pacten las partes.
Es decir, alcanzada dicha fecha:
- ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS, Si el arrendador no requiere previamente (4
meses) al arrendamiento para dar por finalizado el contrato a fecha de
terminación del mismo, éste se PRORROGA por un plazo de 3 año más.
Si cumplida esa prórroga de 3 años las partes no manifiestan nada al
respecto el contrato entra en tácita reconducción.
- ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA, el contrato entra en
tácita reconducción.
Como indicamos en
otro artículo, tácita reconducción supone un nuevo arrendamiento por consentimiento
presunto de ambas partes, no regulándose esta figura por la Ley de
Arrendamientos Urbanos, sino por el Código Civil, pues no se trata de una
prórroga del contrato de arrendamiento, sino de un nuevo contrato, en el que
las partes consienten de forma presunta.
Tácita reconducción
Dicha institución viene regulada en el artículo 1566 del Código Civil
establece que
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
El plazo que va a durar esa tácita reconducción, es decir, el tiempo que se
le permite al inquilino seguir en la vivienda o local, va a depender de cómo
se haya fijado la renta en el anterior contrato de arrendamiento.
La ley establece que para que no entre en juego la tácita reconducción el
arrendador deberá efectuar un requerimiento al inquilino de dar por
finalizado el arrendamiento.
El requerimiento por parte del arrendador provoca que el contrato quede
extinguido y posibilitando al arrendadorla interposición de damanda de
desahucio por finalización de plazo, si el arrendatario no se va.
El plazo del requerimiento, para el caso de finalización de la prórroga de
3 años, está establecido en el artículo 1.566 del Código Civil donde dice
que deberá efectuarse como máximo DENTRO DE LOS QUINCE DIAS SIGUIENTES a que
haya terminado el plazo del contrato de arrendamiento o prórroga, según
vimos más arriba.
En los casos de determinación en el contrato toda estas cuestiones
recomiendo que se asesoren por un abogado especialista en desahucios
