DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO
El desahucio es un procedimiento judicial cuya finalidad consiste en desalojar al arrendatario del bien inmueble arrendado.
La demanda de desahucio se puede presentar en cuanto que el inquilino
deba un mes de renta sin que sea necesario esperar a acumular mas rentas
impagadas.
Desahucio por impago de rentas
Aspectos importantes antes de interponer la demanda de desahucio por
falta de pago
¿Desde cuándo se determina que hay impago de renta?
Podemos hablar de impago de renta desde el momento en que el
arrendatario no ha pagado dentro del plazo establecido en el contrato de
arrendamiento.
Así pues, se puede interponer demanda de desahucio en cuanto que el
inquilino deba un mes de renta sin que sea necesario esperar a acumular
mas rentas impagadas, pues el arrendador no la obligación de soportar
retrasos en el pago de la renta, entendiendo el pago de renta como
la principal obligación del inquilino.
¿A quién puede demandar en un desahucio?
Lógicamente se puede demandar al arrendatario, y también al
avalista.
¿Cuándo se puede demandar al avalista en un desahucio?
Es evidente la legitimación pasiva en el procedimiento de desahucio le
corresponde al arrendatario que incumple, pero en los casos del avalista
que figura en el contrato de arrendamiento, su responsabilidad puede no
alcanzar durante toda la vida delcontrato de arrendamiento, ni por tanto
ser demandado en una demanda de desahucio, pues el avalista responde
durante el periodo de prórroga legal, pues se extiende la fianza a dichas
prórrogas, pero en los casos de prórrogas voluntarias no se extiende dicha
responsabilidad, salvo consentimiento del avalista.
En nuestro anterior artículo sobre Responsabilidad avalista en el arrendamiento, amplimos la información sobre la responsabilidad del avalista y su
alcance.
¿Hay que enviar requerimiento a las personas a las que se va a demandar?
En el caso del arrendatario no es obligatorio ni informarle del
incumplimiento (hecho que conoce sobradamente). Solo en los casos en los
que se quiera evitar al arrendatario enervar la acción de desahucio
deberemos enviarle un requerimiento de pago por cualquier medio
fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación
de la demanda (y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de
dicha presentación).
En el caso de presentar la demanda contra el avalista también sí que es
preciso realizar un requerimiento de pago con anterioridad a la
presentación de la demanda.
En nuestro artículo sobre Requerimiento al avalista en el desahucio, amplimos la información sobre la la necesidad de requerimiento
previo a ser demandado en un procedimiento de desahucio.
Actuaciones que NUNCA deben hacerse
- NUNCA cambiar la cerradura del inmueble.
- NUNCA dar de baja los suministros contratados o darlo de baja.
Si el arrendador realiza alguna de estas conductas cabe la posibilidad
de que el inquilino le denuncie, pudiendo producir el retraso del
proceso de desahucio porque el proceso penal, en ocasiones, suspende
temporalmente el proceso civil.
¿Dónde hay que interponer la demanda de desahucio por falta de pago?
Es importante determinar, a la vista del contenido del contrato, si la
interposición de la demanda es en los juzgados o bien ante una
institución arbitral.
Por lo general la interposición de la demanda de desahucio se realiza
en el juzgado, pero existen casos en los que en los contratos de
arrendamiento existe una cláusula de sumisión a arbitraje, lo que quiere
decir que habrá que interponer la demanda ante la institución arbitral
que se establezca el contrato contrato de arrendamiento.
Duración de un procedimiento de desahucio
Los plazos se han reducido considerablemente con la entrada en vigor
de la Ley 37/2011, sobre Medidas de Agilización Procesal, que agiliza
notablemente los desahucios, el tiempo medio de resolución, desde la
interposición de la demanda de desahucio hasta que el demandado es
desalojado oscila entre 4 y 6 meses, dependiendo claro está de la
postura de la parte demandada en cuanto a si se opone al desahucio,
enerva la acción, etc.
Condonación de las rentas en el desahucio
Una posibilidad de acortar el tiempo de duración del procedimiento
en los casos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o
cantidades debidas al arrendador, y en los de desahucio por expiración
legal o contractual del plazo y favorecer una rápida recuperación del inmueble es el
ofrecimiento en la demanda de desahucio la condonación total o parcial de la deuda.
Amplía la información referente a la condonación de rentas en el
desahucio en nuestro artículo Condonar rentas en demanda de desahucio.
Enervación del desahucio
Es la posibilidad que tiene el demandado de paralizar el desahucio pagando las cantidades adeudadas hasta la fecha del pago que se realice.
Se impide tal posibilidad para el demandado si un mes antes de la presentación de la demanda de desahucio se ha requerido fehacientemente al arrendatario para que abone las cantidades debidas. Tampoco puede enervar la acción el demandado si ya ha existido otra anterior.
No es obligatorio requerir al arrendatario antes de presentar la demanda de desahucio, salvo que se quiera imposibilitar la enervación de desahucio, para lo cual se ha de respetar los plazos indicados en las siguientes publicaciones.
Procedimiento de desahucio por impago
El Desahucio por falta de pago de rentas es un procedimiento regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que es
obligatoria la intervención de Abogado y Procurador.
i) Demanda de desahucio
Se presentará una demanda de desahucio, en la que el demandante deberá probar:
a. Ser propietario o persona con derecho a poseer el inmueble
arrendado.
b. La existencia de alquiler del inmueble.
c. La obligación de pago de renta en plazo determinado, y que
haya transcurrido dicho plazo.
d. En el supuesto del pago de gastos por suministros u otros
servicios, y dichos pagos fueran satisfechos por el arrendador,
correspondiendo su abono al arrendatario, podrá reclamárselos
aportando los documentos
acreditativos del abono de los mismos.
La demanda de desahucio por falta de pago de rentas deberá ir
firmada por Abogado y Procurador obligatoriamente, y en la
que se solicitará:
1º.- Que declare resuelto el contrato de
arrendamiento.
2º.- Que condene al arrendatario (en su caso, también al
avalista) a pagar las cantidades adeudadas y las futuras que se
generen a partir de la presentación de la demanda, hasta la
entrega efectiva de la inmueble arrendado.
3º.- Que condene al arrendatario a dejar libre el inmueble y
libre de ocupantes, bajo apercibimiento de lanzamiento forzoso
si no lo efectuara en plazo legal.
4º.- Que condene al arrendatario al pago de las costas del
proceso.
ii) Decreto Admisión a trámite
El Juzgado dictará un decreto
admitiendo la demanda y señalando día y hora para el juicio, así como día
y hora para el lanzamiento.
iii) Requerimiento al demandado
El Juzgado requerirá al demandado para que en el plazo de 10
días opte por:
a. Desalojar el inmueble pagando las cantidades debidas.
b. Se oponga por no estar conforme con la reclamación que se le
hace, notificándole la fecha prevista del juicio y del
lanzamiento.
c. En caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo
que deba o ponga a disposición de aquel en el Tribunal o notarialmente
el importe de las cantidades reclamadas en la demanda de desahucio y el
de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del
desahucio.
iv) Terminación proceso de desahucio
El proceso de Desahucio por Falta de Pago de Rentas puede terminar:
- Si el demandado de desahucio, una vez recibido el requerimiento no
hace nada, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto
dando por terminado el juicio de desahucio, procediéndose al lanzamiento
de la vivienda en la fecha fijada.
- Si el demandado de desahucio, una vez recibido el requerimiento
desaloja el inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que
se reclama, el Letrado de la Administración de Justicia dictará
decreto dando por terminado el procedimiento de desahucio, y pudiendo la parte
arrendadora solicitar el pago de las rentas.
- Si el demandado de desahucio formulara oposición, se celebrará el
juicio en la fecha que el juzgado correspondiente señale a tal efecto,
siendo el Juez quien resuelve.
v) Desalojo del inmueble
Tanto en los casos de procedimiento de desahucio con juicio como en los
procedimientos de desahucio sin juicio el arrendatario puede irse
voluntariamente desde el día de la fecha del Decreto o Sentencia hasta la
fecha señalada en el Decreto de admisión.
Si el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente, se procederá
al lanzamiento del desahucio en la fecha y hora señalada.
vi) Ejecución de las cantidades debidas por el demandado
Para la ejecución hay que esperar 20 días desde la firmeza de la
resolución que se pretende ejecutar.
Costas procesales en el juicio de desahucio
¿Quién paga las costas de un juicio de desahucio?
Las costas judiciales son los gastos ocasionados a la parte
contraria durante un proceso judicial.
Las costas procesales incluyen todos los gastos en los que
incurren las partes involucradas en un juicio, como son los
honorarios de abogados y procuradores.
Las personas condenadas a pagar las costas procesales de un
juicio de desahucio por impago de alquiler están obligadas al pago
de las mismas en el plazo de 20 días hábiles. Si dicho pago no se
realiza de manera voluntaria, la parte vencedora en el juicio de
desahucio solicitará del juzgado la tasación de los honorarios
abonados y posterior ejecución.
¿Cómo se calculan las costas judiciales del juicio de desahucio?
La parte vencedora en el juicio de desahucio por impago de
alquiler debe presentar las facturas, como son las de abogado y
procurador y el Letrado de la Administración de justicia
efectuará la tasación de las costas.
De las cantidades que que contengan las facturas presentadas se
excluirán los escritos y actuaciones que sean inútiles,
superfluas o no autorizadas por la ley, ni tampoco se incluirán
las partidas de las minutas que no se expresen detalladamente o
que se refieran a honorarios que no se hayan devengado en el
pleito.
Recursos Judiciales
Debemos diferenciar los supuestos dependiendo el objeto del recurso, es decir, los casos en los que se recurre una resolución que lleve aparejada el lanzamiento y los casos en los que el motivo del recurso no sea el lanzamiento del inmueble, sino, por ejemplo, las cantidades a las que ha sido condenado el demandado.
- En los casos en los que se recurra el lanzamiento: No se admitirá al demandado el recurso de apelación (ni el extraordinario por infracción procesal o el de casación) en los procesos que lleven aparejado el desahucio, si al tiempo de interponer el recurso no se acredita por escrito haber abonado las rentas que estén vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.
- En los casos en los que no se recurra el lanzamiento: Si la pretensión del demandado es recurrir solamente la cantidad a la que ha sido condenado por no estar conforme con la misma, el demandado no tiene que abonar las rentas adeudadas, pues el objeto del recurso no es el desahucio sino la discrepancia de la cantidad condenada.
Continua leyendo sobre los requisitos para recurrir y su regulación en los casos de desahucio por falta de pago.
Proceso de ejecución de las rentas
Una vez que en la Resolución se determina la existencia de una deuda y el inquilino no cumple voluntariamente con su obligación de pago, se inicia un nuevo capítulo en el proceso.
Este siguiente paso se conoce como el proceso ejecutivo, cuya finalidad es ejecutar la sentencia previamente declarada por el juez. en otras palabras, el propietario o arrendador se verá obligado a recurrir a este procedimiento para llevar a cabo medidas como el embargo de bienes del inquilino, con el objetivo de asegurar el cumplimiento de la deuda.
En este artículo, exploraremos en detalle el proceso ejecutivo y cómo se lleva a cabo el embargo en este contexto.
Daños en la vivienda o local de una vez practicado el desahucio
El Letrado de la administración de Justicia levantará acta del
estado de la vivienda para poder reclamar los daños.
La reclamación de daños ocasionados por el arrendatario en el
inmueble arrendado se realiza en un procedimiento judicial distinto
del de desahucio.
Documentación necesaria para la interposición de demanda de desahucio
a. Copia de las escrituras de propiedad del inmueble, o nota
simple del Registro de la Propiedad o documento que acredite el
derecho a poseerlo.
b. Contrato de arrendamiento del inmueble.
c. Recibos impagados, tanto de renta como de suministros de
agua, luz, gas, IBI, etc.
d. Reclamaciones previas enviadas al arrendatario si se
efectuaron.
e. Certificación del Registro de la Propiedad en el que conste la relación
de bienes a nombre de la parte demandante en los casos en los que se
indique que no se ostenta la la condición de “gran tenedor”. Esta es una novedad significativa introducida por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda,
en las demandas de desahucio por falta de pago, así como para los procedimientos de desahucio por expiración del plazo, desahucio por precario,
demandas que pretendan la tutela sumaria
de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho y las demandas
instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro
de la Propiedad que pretendan la recuperación de la propiedad, debiendo
especificar si el inmueble constituye la vivienda habitual de la persona demandada y si el demandante ostenta la condición de “gran tenedor”, acompañando la referida certificación. Puedes ampliar esta
información sobre las
Novedades en el procedimiento de desahucio
en nuestra publicación.
EJEMPLOS DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
MODELO REQUERIMIENTO AVALISTA
- Con reclamación de rentas
- Sin reclamación de rentas
MODELO DECRETO PONIENDO FIN
AL
PROCEDIMIENTO
MODELO DEMANDA DE EJECUCIÓN
(LANZAMIENTO)
MODELO DEMANDA DE
EJECUCIÓN DE LAS CANTIDADES
DEBIDAS
Procedimiento de desahucio redactado por Marco Martín González, Abogado de desahucios en Gijón, en el que se incluyen formularios de Demanda de
desahucio, ejecución de desahucio, reclamación de rentas y requerimiento
de avalista.
