Novedades en el procedimiento de desahucio
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, además
de introducir novedades significativas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre las que iremos publicando post, ha modificado
igualmente determinados aspectos del procedimiento de desahucio, en
especial los supuestos en los que el actor es calificado como gran tenedor.
El
artículo 3.k) de la Ley por el Derecho a la Vivienda define la figura
de gran tenedor a la persona física o jurídica que sea
titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una
superficie construida de más de 1.500 m2 de
uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
Pudiendo ser esta definición particularizada en zonas declaradas
como entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos
titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial
ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad
autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Desde
el punto de vista del procedimiento de desahucio, en las demandas de
desahucio por falta de pago, desahucio por expiración del plazo,
desahucio por precario, demandas que pretendan la tutela sumaria de
la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho y las demandas
instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el
Registro de la Propiedad que
pretendan la recuperación de la propiedad deberán especificar si el
inmueble constituye la vivienda habitual de la persona demandada y si
el demandante ostenta la condición de “gran tenedor”,
acompañando Certificación del Registro de la Propiedad en el que
conste la relación de bienes a nombre de la parte demandante en los
casos en los que se indique que no se ostenta la la condición de
“gran tenedor”.
En
los casos en los que el demandante ostente la condición de "gran
tenedor", se deberá especificar si la parte demandada se encuentra o
no en situación de vulnerabilidad económica.
Para acreditar la
concurrencia o no de vulnerabilidad económica la parte actora deberá
aportar:
- Documento
acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo
consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los
servicios competentes de las Administraciones autonómicas y locales
competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e
información de situaciones de necesidad social y atención inmediata
a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido
específicamente designados conforme la legislación y normativa
autonómica en materia de vivienda.
Pudiendo
cumplirse dicha acreditación o no de vulnerabilidad económica
mediante:
Declaración
responsable en la que manifieste haber acudido a los servicios
competentes en los cinco meses anteriores a la presentación de la
demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los
trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que
presentó su solicitud, junto con el justificante acreditativo de la
misma.
Certificado
emitido por los servicios competentes en un plazo no superior a tres
meses antes de la presentación de la demanda, declarando que la
persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su
situación económica.
Igualmente,
en los casos de demandas de desahucio por falta de pago, desahucio
por expiración del plazo, desahucio por precario, demandas que
pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una
cosa o derecho y las demandas instadas por los titulares de derechos
reales inscritos en el Registro de la Propiedad, cuando la parte
actora ostente la condición de gran tenedor, que el inmueble
constituya la vivienda habitual de la parte demandada y que esta se
encuentre en situación de vulnerabilidad económica, NO SE ADMITIRÁN
LAS DEMANDAS EN LAS QUE NO SE ACREDITE que la parte actora se ha
sometido previamente al procedimiento de conciliación o
intermediación establecido por las Administraciones Públicas
competentes.
La
parte demandante deberá acompañar a la demanda la acreditación del
requisito de procedimiento de conciliación o intermediación,
mediante:
1.º Declaración
responsable emitida por la parte demandante de que ha acudido a los
servicios competentes, en un plazo máximo de cinco meses de
antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido
atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el
plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con
justificante acreditativo de la misma.
2.º Documento
acreditativo de los servicios competentes, con vigencia no superior a
tres meses, que indique el resultado del procedimiento de
conciliación o intermediación, en el que se hará constar la
identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de
las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso.
En
el decreto de admisión a trámite de la demanda, siempre que el
inmueble constituya la vivienda habitual de la persona demandada, se
informará a la parte demandada de la posibilidad de acudir a los
servicios competentes en materia de asistencia social a efectos de
que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad
económica. Imponiéndose al Juzgado la obligación de comunicar la
existencia del procedimiento a los servicios competentes para que
puedan verificar la situación de vulnerabilidad del demandado.
En
los casos en los que las las administraciones públicas competentes
aprecien la situación de vulnerabilidad deberán, en un plazo máximo
de 10 días, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de
vivienda en alquiler social y propuesta de medidas de atención
inmediata, así como de las posibles ayudas económicas y
subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada.
Recibida
la comunicación de los servicios sociales, el tribunal, previa
audiencia de las partes -por plazo de 5 días-, resolverá sobre si
suspende el proceso para que se adopten las medidas propuestas por
las Administraciones, durante un plazo máximo de 2 meses si el
demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de
una persona jurídica.
El
tribunal, de forma ponderada y proporcional del caso concreto, tomará
la decisión apreciando
las situaciones de vulnerabilidad que pudieran concurrir también en
la parte actora y cualquier otra circunstancia acreditada.
En
los procedimientos de desahucio por falta de pago, el tribunal para
apreciar la situación de vulnerabilidad económica podrá tener en
consideración el hecho de que el importe de la renta y de los
suministros básicos supere el 30% de los ingresos de la unidad
familiar, siempre que dichos ingresos no alcancen, con
carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de
Renta de Efectos Múltiples mensual -IPREM-.
De
igual modo, el tribunal para apreciar vulnerabilidad social podrá
considerar el hecho de que, entre quienes ocupen la vivienda, se
encuentren personas en situación de dependencia, menores de edad, o
víctimas de violencia sobre la mujer.
Marco Martín González - Abogado Herencias, Desahucios, Divorcios y Proindivisos en Gijón.
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