El desahucio por precario es un procedimiento judicial cuya finalidad consiste en desalojar al ocupante del bien inmueble.
Es un proceso en el que es obligatoria la intervención de Abogado y Procurador.
Ejercicio de la acción de precario
¿Qué es el Precario?
La definición de Precario no se establece en ninguna Ley, siendo la Jurisprudencia y la Doctrina la que ha ido calificando la figura
jurídica del Precario.
La jurisprudencia define el concepto de precario como "una situación de
hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya
posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia
del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la
posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido
se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia,
respecto a un poseedor de peor derecho".
Con dicha evolución jurisprudencial se ha ido ampliando el significado
de precario no quedándose solo en el supuesto en que se detenta un bien
ajeno por mera liberalidad o tolerancia de su dueño de forma gratuita,
sino que se extiende también a todos los supuestos en los que el
ocupante del inmueble se halle en la tenencia de la cosa sin apoyarse en
una posesión jurídica de la misma, faltando un título que justifique el
goce de la posesión, ya porque no se ha tenido nunca, ya porque
habiéndola tenido se pierda. así se expone en la Sentencia del Tribunal
Supremo 691/2020, en la que se dice:
La institución del precario “no se refiere exclusivamente a la graciosa
concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo
permite el dueño concedente (…), sino que se extiende a cuantos sin
pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o
cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente
el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958, 30 de octubre de 1.986
y 6 de noviembre de 2008)”.
Así pues, podemos definir el Precario como:
La posesión u ocupación de una vivienda ajena no respaldada por un título.
Así pues la siguiente pregunta que nos planteamos es
¿Cuándo existe el precario?
Podemos considerar la existencia de precario en los siguientes
casos:
- Los supuestos en los que la persona ha entrado en la posesión de la cosa con el permiso del propietario, pero sin contrato alguno, es decir, a las situaciones en las cuales un propietario, un usufructuario o cualquier persona con derecho a la posesión de un inmueble, permite que un tercero la utilice sin formalizar un contrato, sin establecer un período de tiempo específico y sin recibir ninguna contraprestación económica.
- Los supuestos en los que se ha extinguido el contrato o título que justificará la posesión de la cosa.
- Los supuestos en los que careciendo de título, alguien posee gratuitamente el bien, y sin la voluntad del propietario del bien.
Así pues, como vemos, alcanza tanto a los supuestos en los que se ha
contado con el permiso expreso por el propietario, como aquellos otros
en los que en ningún momento ha recibido el permiso del propietario,
pero en todos los supuestos ha de existir la falta de pago de una
renta.
¿Cómo terminar con una situación de precario?
La forma de cómo terminar con una situación de precario es a través de
una demanda que debe iniciar el demandante tenga la posesión mediata de
la finca, es decir, que sea propietaria, usufructuaria o por cualquier
otro título que le dé derecho a disfrutarla y en la que la parte
demandada disfrute o tenga la posesión inmediata del inmueble sin título
legitimador, sin pagar renta o merced
arrendataria.
Las principales formas civiles para resolver esta situación, es con el
desahucio por precario, siendo recomendable que el propietario se
asesore de un abogado especialista, pues antes de iniciar un desahucio
por precario puede servir de mediador o plantear la forma más
beneficiosa.
Requisitos para la acción de desahucio por precario
Los requisitos para la acción de precario son los
siguientes:
- Legitimación activa para promover el desahucio por precario le corresponde a los dueños, usufructuarios o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca por medio del título invocado por el demandante al hacer valer su derecho a poseer.
- Identificación de la finca objeto del procedimiento de desahucio por precario determinando, de un modo exacto y que no deje lugar a dudas, la finca (o parte de la misma) cuya reintegración se solicita para que la recuperación posesoria pueda obtenerse.
- Legitimación pasiva en el procedimiento de desahucio por precario le corresponde a quien disfruta una finca sin titulo que lo legitime.
- La no satisfacción de ninguna cantidad en concepto de renta ni merced, ya que no se estaría en una situación de precario si el ocupante del inmueble abona al demandante una cantidad en concepto de renta o merced.
La prueba en el juicio de desahucio
Como decíamos al indicar los requisitos necesarios para el ejercicio de
la acción de desahucio por precario, el demandante ha de acreditar el
título por el que es propietario, usufructuario o cualquier otra
persona con derecho a poseer.
En cuanto a la carga sobre alegación y justificación del título
posesorio corresponde al poseedor no propietario, esto es, para que no
sea desalojado tiene que acreditar que posee un título posesorio o que
paga renta o merced como supuestos para desvirtuar el precario.
Regulación del desahucio por precario
La tramitación del procedimiento de desahucio por precario sigue el cauce del Juicio Verbal, según se determina en
el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que su
texto literal se determina:
Artículo 250. Ámbito del juicio verbal.1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:[...]2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
La Ley de Enjuiciamiento Civil no confiere al procedimiento de
desahucio por precario un carácter especial y sumario (a diferencia de
lo que ocurre con los procedimientos de desahucio por falta de pago y
los procedimientos de desahucio por expiración del plazo contractual),
sino un carácter plenario al establecer que el desahucio de una finca
cedida en precario se decidirá en juicio verbal, produciendo la
sentencia que se dicte efectos de cosa juzgada.
El procedimiento de desahucio por precario no es de los incluidos en el
artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al
cual:
“no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias”.
¿Cuánto dura procedimiento de desahucio por precario?
El tiempo medio de resolución, desde la interposición de la demanda de
desahucio hasta que el demandado es desalojado oscila entre 6 y 8 meses,
dependiendo claro está de la postura de la parte demandada.
Procedimiento de desahucio por precario
El proceso de desahucio por precario permite a un propietario recuperar
su propiedad cuando ocupante del inmueble se halle en la tenencia del
mismo sin apoyarse en una posesión jurídica del inmueble, faltando un
título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se ha tenido
nunca, ya porque habiéndolo tenido, se pierda.
i) Demanda de desahucio
Se presentará una demanda de desahucio, en la que el demandante deberá
probar:
- Ser propietario o persona con derecho a poseer el inmueble por medio del título
La demanda de desahucio por precario deberá ir firmada por Abogado y
Procurador obligatoriamente, y en la que se solicitará:
1º.- Que declare que la parte demandada ocupa el inmueble, sin título alguno y por tanto en situación de precario.
2º.- Que declare haber lugar al desahucio por precario del inmueble.
3º.- Que condene al demandado a dejar libre el inmueble a disposición
de la parte actora, bajo apercibimiento de su lanzamiento.
4º.- Que condene a la parte demandada al pago de las costas del
proceso.
ii) Decreto Admisión a trámite y Requerimiento al demandado
El Juzgado dictará un decreto admitiendo la demanda y señalando que el
demandado puede oponerse a la demanda (con abogado y procurador) en el
plazo de 10 días o puede no oponerse en el plazo otorgado, lo que
conllevará que será declarado en rebeldía.
iii) Juicio en el proceso de desahucio
El proceso de Desahucio por Falta de Pago de Rentas puede
terminar:
a. Desahucio por precario con oposición del demandado:
- Si el demandado de desahucio formulara oposición, se celebrará el
juicio en la fecha que el juzgado correspondiente señale a tal efecto,
siendo el Juez quien resuelve.
b. Desahucio por precario sin oposición del demandado:
- Si el demandado de desahucio no formuló oposición en el plazo
concedido al efecto (10 días) habrá sido declarado en rebeldía, y el
Juez dictará sentencia, a excepción de que el tribunal considere
procedente la celebración de la vista
iv) Desalojo del inmueble
Si el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente., se procederá
a presentar demanda de ejecución de sentencia solicitando que se proceda
al lanzamiento del ejecutado.
Costas procesales en el juicio de desahucio
¿Quién paga las costas de un juicio de desahucio?
Las costas judiciales son los gastos ocasionados a la parte contraria
durante un proceso judicial.
Las costas procesales incluyen todos los gastos en los que incurren las
partes involucradas en un juicio, como son los honorarios de abogados y
procuradores.
Las personas condenadas a pagar las costas procesales de un juicio de
desahucio por impago de alquiler están obligadas al pago de las mismas
en el plazo de 20 días hábiles. Si dicho pago no se realiza de manera
voluntaria, la parte vencedora en el juicio de desahucio solicitará del
juzgado la tasación de los honorarios abonados y posterior
ejecución.
¿Cómo se calculan las costas judiciales del juicio de desahucio?
La parte vencedora en el juicio de precario debe presentar las
facturas, como son las de abogado y procurador y el Letrado de la
Administración de justicia efectuará la tasación de las costas.
De las cantidades que que contengan las facturas presentadas se
excluirán los escritos y actuaciones que sean inútiles, superfluas o no
autorizadas por la ley, ni tampoco se incluirán las partidas de las
minutas que no se expresen detalladamente o que se refieran a honorarios
que no se hayan devengado en el pleito.
Abogado de desahucios en Gijón:
Marco Martín González - Abogado Herencias. Desahucios, Divorcios y Proindivisos en Gijón.
📞984 39 73 68
Calle Premio Real, 18, 1º-I
33202 Gijón
Asturias
