Arrendamiento de Temporada

ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA

Inicialmente tenemos que determinar qué es un arrendamiento de vivienda de temporada y un arrendamiento de vivienda (habitual) y sus diferencias:

El Contrato de ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (HABITUAL) es referido al formalizado para el establecimiento, por el arrendatario, de su vivienda principal y permanente.

Lo encontramos regulado en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se expresa que, 

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 

Por el contrario, el ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA se refiere a los contratos que tienen por objeto una edificación habitable y que servirá como vivienda de los arrendatarios pero que no trata de satisfacer esa necesidad permanente de vivienda, sino de modo provisorio o transitorio.

El artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos bajo la denominación de “contrato para uso distinto a vivienda”, donde se expresa que 

En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren

Regulación normativa del arrendamiento de vivienda y el contrato de arrendamiento de temporada.

Los contratos de arrendamiento de vivienda se someten de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la Ley de arrendamiento Urbanos, rigiéndose por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que 

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Los contratos de ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA rigen en primer lugar los pactos que se establecen en el contrato, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Duración de los contratos de ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA

Para que califiquemos un arrendamiento como arrendamiento de temporada no podemos basarnos únicamente  en el plazo concertado, sino también en la finalidad de la ocupación, que ha de ser distinta a la ocupación como residencia habitual del arrendatario.

Por ejemplo, un contrato de temporada podría tener una duración de 15 meses, si queda claro en el contrato que la finalidad de la ocupación es para esa duración (por ejemplo, en el caso de una persona que se desplaza a otro lugar lejos de su vivienda habitual y que precisa una vivienda para la duración de un determinado trabajo que tiene una duración determinada).

Así pues, no hay un plazo establecido por Ley en cuanto a la duración del contrato, sino que se estará al plazo que las partes establezcan (teniendo en cuenta la finalidad de la ocupación).

En el supuesto arrendamiento de vivienda la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, pero si esta fuera inferior a 5 años (7 años si el arrendador fuese persona jurídica) llegado el día del vencimiento del contrato, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años (7 años si el arrendador fuese persona jurídica) salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo.

Fianza en los contratos de temporada

La Ley de Arrendamientos Urbanos incluye los contratos de temporada en el artículo 3 bajo la denominación de “contrato para uso distinto a vivienda”, por lo que a la celebración del contrato es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Formalización escrita del contrato de Arrendamiento

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por escrito, por lo tanto, en la Ley no establece que sea un requisito obligatorio.

A pesar de que la Ley no obligue a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento, sí estimamos aconsejable formalizar por escrito todos los contratos y especialmente los arrendamientos de temporada para evitar problemas, pues como dijimos se ha de establecer de forma clara la finalidad de la ocupación, así como el tiempo de duración del contrato, para determinar que estamos ante un contrato de temporada y no ante un contrato de vivienda habitual, no siendo suficiente que el contrato lleve el título de «Contrato de Arrendamiento de Temporada» o «Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda» , pues lo que  realmente importa es determinar lo que las partes han querido contratar.

Así pues, de una redacción adecuada de un contrato de arrendamiento va a ser determinante para diferenciar un arrendamiento de temporada y uno de vivienda habitual, los derechos y obligaciones de las partes y la aplicación de los preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Procedimientos de desahucio de arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual

Ambos arrendamientos tienen el mismo procedimiento de desahucio tanto en los casos de falta de pago de rentas como en los casos de expiración del plazo contractual.

La Ley de Enjuiciamiento civil no distingue entre vivienda habitual o arrendamiento de temporada (arrendamiento de uso distinto a vivienda) pues en los casos de falta de pago tiene el mismo tratamiento, desahucio por falta de pago.

Igualmente el Procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual, pero es aquí donde cobra gran importancia la existencia de un contrato de arrendamiento y su redacción, pues aunque en el caso de una vivienda habitual es fácil determinar la fecha fin de contrato de 5 años, habiendo notificado con la correspondiente antelación la voluntad de no renovar -4 meses-, para los casos de arrendamiento de temporada nos podemos encontrar que, si el arrendatario se opone y existe falta de claridad en el contrato (en cuanto al plazo concertado y a la finalidad de la ocupación), el juez determine que es de aplicación el plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues como señala la STS de 5 de junio de 1963 

La interpretación literal del contrato no puede impedir su justa y lógica interpretación, que no pude desproteger a la parte más débil, a la que se encamina el amparo normativo.

 

Abogado de desahucios en Gijón:

Marco Martín González - Abogado Herencias. Desahucios, Divorcios y Proindivisos en Gijón.
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