En el arrendamiento de vivienda se prevé la posibilidad de que el
arrendatario se mantenga durante un plazo de 5 años (7 años si es persona
jurídica) aunque en el contrato de arrendamiento de vivienda se haya pactado
una duración inferior.
Para el caso de que en el contrato de arrendamiento se haya pactado
expresamente que la responsabilidad del avalista se extienda a toda la
duración del contrato y la de sus prórrogas obligatorias y voluntarias, no
genera ningún problema, pues el avalista seguirá siéndolo cuando el contrato
continúe a partir del primer año a voluntad del arrendatario.
¿Cuánto dura el aval de un alquiler?
Ahora bien, el problema puede surgir cuando el contrato se haya pactado por un plazo menor al máximo legal
y el arrendatario decide continuar y por lo tanto ejercitar su derecho de
prórroga legal.
En esta situación, es mayoritaria la opinión de los Tribunales que cuando
se trata de la prórroga legal, se extiende la fianza a dichas prórrogas,
pero en los casos de prórrogas voluntarias no se extiende salvo
consentimiento del avalista.
Responsabilidad del avalista en los contratos de arrendamiento
La Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7ª de Gijón, de fecha 6
abril de 2009, indica que
Tampoco puede entenderse infringido el art. 1.827 del Código Civil, al tratarse de una prórroga legal, art. 9 LAU, no excluida expresamente en el contrato, ni el art. 1.851 CC, porque ya fue comprendida por el fiador a la firma del mismo, es decir, que el fiador ya consintió la prórroga así como el resto de las estipulaciones del contrato, al figurar en el mismo como "fiador de este contrato a todos los efectos", entre ellos el pago de las rentas debidas, por lo que en este caso no se produce una mayor onerosidad con posterioridad, que es la razón de ser del precepto invocado.
No pudiendo confundirse la tácita reconducción del art. 1.566 del Código Civil con el derecho del arrendatario de vivienda a beneficiarse de las prórrogas legales, art. 9 de la LAU, que no precisa del concurso de la voluntad del arrendador, sino que le es impuesta imperativamente por Ley, no siendo pues de aplicación el art. 1.851 del CC como pretende la recurrente, al ostentar la misma la condición de fiadora solidaria del arrendatario a todos los efectos del contrato de arrendamiento suscrito. Extensión de la fianza a la prórroga del arrendamiento, pero no a la tácita reconducción.
Así pues, la duración del aval, se ha de entender como un aval dentro del
mismo contrato, en el que el avalista interviene desde el primer momento y conoce su contenido, no tratándose de una prorroga facultativa del arrendador, que
requeriría el consentimiento del avalista. Se trata de una prorroga legal
forzosa para el arrendador, que afecta al fiador, que afianzó sin
limitaciones por toda la duración legal del contrato.
De dicha Sentencia se desprende que
se pueden pactar limitaciones o exclusiones en el contrato de
arrendamiento a los efectos de limitar el periodo de tiempo garantizado
por el avalista.
Sigue leyendo más sobre el procedimiento de desahucio por falta de pago en nuestro artículo Procedimiento de desahucio por falta de pago.
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Marco Martín González - Abogado Herencias. Desahucios, Divorcios y Proindivisos en Gijón.
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