¿Qué es el arrendamiento de industria?
El arrendamiento de industria es aquel contrato en el que el objeto del
arrendamiento alcanza no sólo al local de negocio o establecimiento
susceptible de explotación empresarial, sino también al negocio o empresa
instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para
dicha explotación de tal forma que constituyen un todo patrimonial.
Diferencias entre el arrendamiento de industria y de local de negocio
Hemos de diferenciar este tipo de contrato de los contratos de local de
negocio (contrato para uso distinto a vivienda) en los que son aquellos en
los que “Se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido
y apto para que en él se explote el negocio” (STS 1ª de 21.02.2000, núm.
137/2000).
El contrato de arrendamiento de local de negocio se regirá, en primer lugar
los pactos que se establecen en el contrato, en su defecto, por lo dispuesto
en el Título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código
Civil.
Así pues, en el arrendamiento de industria se cede al arrendatario tanto el
local de negocio como los distintos elementos necesarios para la explotación
de un negocio, sin perjuicio de que el arrendatario pueda tener que mejorar
algunos elementos de la explotación o complementarlos con otros que no son
objeto del contrato.
El Tribunal Supremo entiende que la circunstancia determinante para que
quepa hablar de un arrendamiento de empresa es que «el objeto contractual
haya sido creado por el arrendador (…) sin que sea menester (…) que tal
empresa o negocio se encuentre en actividad al tiempo de la celebración del
contrato, sino que basta que se haga entrega al arrendatario de los
componentes para que la industria funcione» (STS de 4 de marzo de
1985).
¿Dónde se regula el Arrendamiento de Industria?
El contrato de arrendamiento de industria no se regirá por la Ley de
Arrendamientos Urbanos sino que se regulará por lo que las partes hayan
pactado en el propio contrato y en todo lo no previsto en él por las normas
contenidas en los artículos 1542 y siguientes del Código Civil como
arrendamiento de industria.
Duración de un contrato de industria
Si se ha establecido un plazo determinado en el contrato de
arrendamiento de industria, dicho contrato concluirá el día prefijado
sin necesidad de requerimiento.
Ahora bien, si una vez alcanzada la fecha de finalización del
contrato el arrendatario sigue disfrutando quince días de la cosa
arrendada, sin oposición por parte del arrendador, el contrato
continuará su vigencia, al haberse producido la tácita
reconducción.
En nuestro anterior artículo sobre
Tácita reconducción en arrendamientos podrás ampliar información sobre su significado y
requisitos.
Prórrogas en contratos de industria
- Si en el contrato de arrendamiento se ha establecido un alquiler anual, se prorrogará por años.
- Si en el contrato de arrendamiento se ha establecido un alquiler mensual, se prorrogará por meses.
- Si en el contrato de arrendamiento se ha establecido un alquiler diario, se prorroga diariamente.
Así pues, para evitar prórrogas no deseadas es indispensable que el
arrendador manifieste su voluntad de no continuar con el arrendamiento,
una vez finalizado el plazo contractual, con el fin de evitar la
renovación tácita del contrato.
La fianza en el arrendamiento de industria
En el arrendamiento de industria no es obligatorio que el arrendador
preste fianza al estar excluido este contrato de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.
Pero la no obligatoriedad de prestar fianza no significa que el
arrendador no pueda exigirle al arrendatario una fianza como
garantía para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones.
Al igual que en los arrendamientos sujetos a la Ley e Arrendamientos
Urbanos, la fianza los arrendamientos de industria, si es que se
pactó la entrega de fianza por el arrendatario, deberá serle
devuelta a este, salvo que haya incumplimiento de alguna de las
obligaciones estipuladas
Desahucio en los arrendamientos de industria
Cuando el arrendatario no paga la renta convenida u otras cantidades
estipuladas convenidas en el contrato de arrendamiento de industria se
puede recurrir al procedimiento judicial de desahucio para recuperar el
negocio arrendado.
El Código Civil establece en el artículo 1.569 que el arrendador podrá solicitar un desahucio judicialmente al arrendatario, entre otras causas por la
falta de pago en el precio convenido.
¿Qué procedimiento es el adecuado para el desahucio de arrendamiento de industria?
No es una postura unánime por nuestros tribunales pues unas
Audiencia Provinciales consideran como procedimiento adecuado el juicio
verbal de desahucio especial previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil
con independencia de la cuantía debida por el arrendatario y otras, por
el contrario, consideran que solo cabe ejercitar la acción de desahucio
por el procedimiento ordinario según la cuantía.
Resoluciones que consideran inadecuado el juicio verbal de desahucio
especial cuando se trata de un arrendamiento de industria:
Audiencia Provincial de Alicante, Auto de 10.02.2020:“Es claro que la demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica. Basta una interpretación literal del precepto para advertir que la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales (LAU y LAR), y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento financiero, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el CC para el contrato de arrendamiento.La procedencia de esta interpretación literal, se corrobora con las especialidades que la propia Ley de Enjuiciamientos Civil prevé para el juicio verbal de desahucio (439.3, 440.1 y 441 LEC) que se justifican por la finalidad de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de las rentas debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda ejercitarse, en su caso, la enervación de la acción a tiempo.De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debe seguir el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el 205.1.1º sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el 249.1.6º LEC.En conclusión, es imperativo acoger este criterio, y aplicar al arrendamiento de industria el cauce procesal del juicio ordinario.”
Resoluciones que consideran adecuado el proceso especial de desahucio
cuando se trata de un arrendamiento de industria:
Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de 7.10.2020“Así, con relación a la inadecuación de procedimiento esgrimido por la parte demandada, tanto en primera instancia, como en esta apelación, la Sala ha de rechazar el planteamiento ofrecido por dicha parte recurrente, porque atendiendo al fondo de la cuestión planteada, que no es otro que determinar cuál es el procedimiento adecuado para tramitar un juicio de desahucio por falta de pago con relación a un arrendamiento de industria, esta Sección, se ha de alinear con el criterio mantenido por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial en sentencia de 27 de julio de 2002, recogido por esta misma Sección Undécima en auto de 8 de febrero de 2012, de que el procedimiento a seguir es el juicio verbal de desahucio del art. 250.1-1º de la L.E.C., y no el juicio ordinario, pues si bien es cierto que el arrendamiento de industria se rige por lo dispuesto en el C.C., y no en la L.A.U. o en la L.A.R., también lo es que el art. 1569 del C.C. establece que el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario, entre otras causas, por falta de pago del precio convenido, y en la L.E.C. el único juicio específico de desahucio que se prevé por falta de pago de rentas o por expiración del plazo contractual lo es por el trámite del juicio verbal. Y no se opone a ello que el art. 250.1.1º se refiera a finca rústica o urbana, y no al arrendamiento de industria, pues lo que sustancialmente determina el procedimiento a seguir por razón de la materia es la acción ejercitada y no el objeto sobre el que la misma se proyecta, sobre todo cuando se trata de una acción sumaria como la de que se trata según los términos del art. 447.2 de la L.E.C.; y cuando al arrendamiento de industria tanto puede afectar a una finca rústica o a una finca urbana, aunque se rija sustantivamente por el C.C. y no por la legislación especial arrendaticia, siendo de reseñar que el art. 250-1-1º de la L.E.C. no se refiere exclusivamente a arrendamientos rústicos o urbanos, sino al arrendamiento en general, siendo aplicable a todo tipo de arrendamiento, sea urbano, rústico, ordinario, financiero o aparcería; siendo de significar, de otro lado, que hay preceptos, como el art. 438.3.3º de la L.E.C. que habla de desahucio de finca sin mención alguna de si ha de ser urbana o rústica.Y de otra parte, porque el art. 449.1 de la L.E.C. es aplicable a todo proceso que lleve aparejado el lanzamiento, y pretendiéndose en el presente el desahucio de la demandada, es evidente su plena aplicación al presente procedimiento.”
Así pues no hay unanimidad en nuestros Tribunales de justicia sobre la
adecuación o no del juicio verbal de desahucio por falta de pago en los
contratos de arrendamiento de industria, por lo que deberemos estar a las
consideraciones de la Audiencia Provincial correspondiente al Juzgado que
tenga competencia para conocer del procedimiento judicial de
desahucio.
¿Se permite la enervación del desahucio en el arrendamiento de industria?
El arrendamiento de industria queda excluida la enervación de la acción de
desahucio por falta de pago según la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha
27 de Febrero de 2015, donde se expone:
“la enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el artículo 1124 CC, que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar de concurrir esta causa de resolución. Esta excepción, que responde al interés del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y rústicas una segunda oportunidad al arrendatario para facilitar la continuación de los contratos, como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva por lo que se refiere a su extensión a otros contratos de arrendamiento distintos”
Así pues la interpretación del artículo 22.4 LEC, reguladora del derecho a
enervar el desahucio por falta de pago, ha de hacerse de forma sistemática
con las reguladoras del desahucio (arts. 250.1.1º, 439.3, 440.3 y 444.1
LEC), permitiendo, en consecuencia, la enervación de los desahucios de
arrendamientos de fincas urbanas y rústicas, pero no del arrendamiento de
industria, que queda excluido en virtud de la interpretación literal de
estas normas.
Marco Martín González - Abogado Herencias. Desahucios, Divorcios y Proindivisos en Gijón.
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