Pérdida en el arrendador ser propietario
En este artículo veremos cual es la situación jurídica del arrendatario ante los supuestos de resolución del derecho del arrendador estando vigente el arrendamiento.
Esta situación se contempla en el artículo 13 de la Ley de arrendamientos Urbanos (aquí trataremos la modificación que tuvo este artículo por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, con entrada en vigor el 6 de marzo de 2019).
Sabemos que para los contratos de arrendamiento de vivienda firmados después del 6 de marzo de 2019, la duración será de hasta cinco años. Y si el inquilino y el arrendador quieren habrá posteriormente una prórroga voluntaria de tres años.
Pasados este periodo, el contrato podrá seguir prorrogándose año a año, lo que se conoce como tácita reconducción.
Pero, puede ocurrir que durante la vida del contrato de arrendamiento el arrendador pierda de modo involuntario su condición de arrendador por las circunstancias que comentamos a continuación, y que vienen reguladas en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Artículo 13. 1.Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
El arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años (siete años si el arrendador fuese persona jurídica) aunque el derecho del arrendador quede resuelto por los siguientes supuestos:
Retracto convencional: es el pacto añadido a un contrato de compraventa por el que el la persona que vendió al arrendador se hay reservado el derecho de recuperar la vivienda vendida.
Es decir, que la persona que le vendió el inmueble a quien ahora es el arrendador ejercita el derecho de retracto sobre la vivienda pasando a ser el nuevo propietario.
Sustitución fideicomisaria: Es la obligación que impone el testador al heredero, quien es el arrendador la obligación de conservar los bienes para entregarlos, a su fallecimiento, a otra u otras personas designadas por el mismo.
Esto es, quien adquirió la vivienda, de la que es arrendador, tiene que otorgar la propiedad a otro, dejando por tanto de ser propietario el inmueble.
Enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial: Supuestos en los que la entidad que ejecuta una hipoteca la vende a una tercera persona mediante el proceso de subasta.
Opción de compra: Se trata de un convenio por el que una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa.
Es decir, se trata de supuestos en los que una tercera persona pactó una opción de compra sobre la vivienda que el arrendador ha alquilado y que el tercero decide ejercitar adquiriendo la vivienda y pasando a ser el nuevo propietario.
El párrafo segundo del artículo 13.1 de la Ley de arrendamientos Urbanos establece que en los contratos de arrendamiento de duración PACTADA superior a cinco años (siete años si el arrendador fuese persona jurídica) transcurridos estos periodos el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias que hemos mencionado anteriormente, QUEDARÁ EXTINGUIDO EL ARRENDAMIENTO.
Se establece una EXCEPCIÓN: Que el contrato de arrendamiento se encuentre registrado en el Registro de la Propiedad con anterioridad a que se inscribieran los derechos expresados en favor de sus titulares, supuesto éste en los que no se extinguirá el referido contrato de arrendamiento.
En estos casos el contrato finalizará en la fecha pactada y teniendo presentes las normas relativas a la finalización de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Artículo 13. 2.Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
Si el arrendador lo es en condición de usufructuario, superficiario o poseedor de un derecho análogo de goce sobre la vivienda, SE EXTINGUIRÁ el contrato de arrendamiento al finalizar el derecho que ostenta esta persona (además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos), CON INDEPENDENCIA DE SI NOS ENCONTRAMOS dentro o fuera de los primeros cinco años del contrato de arrendamiento (siete años si el arrendador fuese persona jurídica).
Artículo 13. 3.Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.
Se mantendrán los arrendamientos de vivienda ajena durante cinco años (siete años si el propietario sea persona jurídica) si el arrendatario lo ha concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario.
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