El sector legal inmobiliario ha experimentado un cambio de paradigma profundo. Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, los propietarios que se enfrentan a un problema de impago de alquiler o a la recuperación de su inmueble en Gijón y Asturias ya no pueden acudir directamente a los tribunales sin antes agotar una vía previa de negociación.
¿Qué son los MASC y por qué son obligatorios en los desahucios?
Los MASC se definen en la normativa como cualquier tipo de actividad negociadora de buena fe, ya sea directa entre las partes o con la intervención de un tercero neutral, orientada a alcanzar una solución extrajudicial antes de iniciar un procedimiento judicial.
El núcleo de esta reforma reside en el concepto de requisito de procedibilidad (regulado en el artículo 5 de la Ley 1/2025). Esto significa que, con carácter general en el ámbito civil, el juzgado inadmitirá a trámite cualquier demanda de desahuciio o reclamación si no se aporta un documento que acredite que se ha intentado previamente una negociación formal con el inquilino.
El objetivo del legislador es claro: descongestionar los juzgados de Gijón y fomentar la cultura del acuerdo antes de cruzar las puertas de los tribunales.
Tipos de Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC)
La ley no impone una única fórmula cerrada, sino que abre un abanico de opciones para intentar cumplir con este requisito previo de negociación antes de demandar al arrendatario moroso:
- Negociación directa entre abogados: La vía más ágil en el ámbito de los arrendamientos. Las conversaciones formales y documentadas entre los letrados de ambas partes bajo criterios de buena fe y transparencia satisfacen plenamente la exigencia legal.
- La Mediación: Un procedimiento estructurado donde un profesional neutral (mediador) ayuda al propietario y al inquilino a alcanzar un acuerdo voluntario.
- La Conciliación Privada o ante profesionales: A través de abogados, procuradores o notarios colegiados que actúan como conciliadores gestionando el intento de avenencia.
- La Oferta Vinculante Confidencial: Una propuesta formal por escrito remitida al deudor. Si este la acepta, se convierte en vinculante e irrevocable; si la rechaza o transcurre el plazo legal sin respuesta, queda cumplido el requisito para acudir a la vía judicial.
- La Opinión de Experto Independiente: La designación de un profesional técnico para dictaminar sobre puntos controvertidos de la disputa.
¿Cómo se Acredita el Intento Negociador ante el Juzgado de Gijón?
Para que el Letrado de la Administración de Justicia admita la demanda de desahucio, es obligatorio adjuntar el documento justificativo del intento infructuoso de negociación o el acuerdo alcanzado. Esto se instrumenta mediante:
- Documentos firmados por ambas partes donde conste el objeto del conflicto y el resultado negativo o positivo.
- Justificantes fehacientes de recepción (como burofax o comunicaciones electrónicas acreditadas) en los que se invitó formalmente al inquilino a negociar y este no respondió en el plazo legal (habitualmente 30 días naturales).
Consecuencias de No Intentar el MASC: El Abuso del Servicio Público
La Ley 1/2025 introduce un elemento punitivo muy relevante para evitar el uso temerario de la justicia: el concepto de abuso del servicio público de Justicia. Aquel propietario que acuda directamente al juzgado sin haber intentado un MASC cuando este sea preceptivo, o rechace injustificadamente una vía de solución consensuada, se arriesga a condenas en costas desfavorables e incluso sanciones procesales, rompiendo con el automatismo clásico del vencimiento objetivo.
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La introducción de los MASC exige una estrategia jurídica milimétrica. Redactar una propuesta de negociación defectuosa o no acreditar correctamente el intento ante el juzgado puede suponer la inadmisión de tu demanda y meses de retraso en la recuperación de tu vivienda.
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