Existe en la Ley de Arrendamientos Urbanos un supuesto en los que decae el
derecho de prórroga del arrendatario en los contratos de arrendamiento de
vivienda, dicho supuesto es que el arrendador necesite la vivienda
arrendada.
Puede parecer que en todos los supuestos en los que el arrendador necesite
la vivienda cederá el derecho de prórroga en favor del arrendador, pero no
es así, existen una serie de requisitos que veremos a continuación:
Rescisión de contrato de alquiler por necesidad del arrendador
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La Ley de arrendamientos Urbanos recoge en su texto que cuando el
arrendador sea persona física, y pasado el primer año de duración del
contrato, podrá evitar la prórroga del contrato, si cuando se formalizó el
contrato de arrendamiento se hizo constar de forma expresa la necesidad para
el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco
años.
Dicho de otro modo solo se podrá evitar la prórroga si se dan los
siguientes requisitos:
1º. El arrendador sea persona física.
2º. Una vez pasado el primer año de contrato.
3º. Que se haya hecho constar en el contrato de arrendamiento cuando se
celebró.
Hay que tener en cuenta que la Ley indica esta posibilidad para los
contratos pactados por periodos inferiores a CINCO años, pues
estarían sujetos a prórrogas obligatorias hasta cumplirse los CINCO
años, para los casos en los que el contrato se ha firmado por un periodo de
5 años (o más) habrá que respetar los pactos establecidos en el contrato,
entendiendo que el dicho contrato no operará ninguna prórroga al ser el
contrato por el tiempo máximo obligatorio establecido por Ley.
Hemos dicho que es necesario que se haga constar en el contrato las causas
por las que puede el arrendador necesitar la vivienda, pero ¿cuáles son esas
causas?
Causas de resolución de contrato por necesidad del arrendador
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece un número limitados de motivos
que determinen esa necesidad, siendo estos:
1º. Destinarla a vivienda permanente para arrendador.
2º. Destinarla a vivienda permanente para sus familiares en primer grado
de consanguinidad o por adopción.
3º. Destinarla a vivienda permanente para su cónyuge, en los supuestos de
sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para el ejercicio de esta potestad, el arrendador deberá comunicar al
arrendatario que tiene necesidad de la vivienda, especificando la causa, al
menos con DOS meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se
vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la
vivienda.
El arrendador o la persona para la que se ha pedido la vivienda tiene que
ocupar la vivienda en el plazo de TRES meses a contar desde la
resolución del contrato.
Si la vivienda no es ocupada en el plazo de TRES meses, el arrendatario, en
el plazo de 30 días podrá elegir entre ser repuesto en el uso y
disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años,
respetándose las condiciones contractuales existentes al tiempo de la
extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le
hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por
una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por
cumplir hasta completar cinco años
Si la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, no
operará el derecho del arrendatario a ser repuesto o indemnizado.
Artículo redactado por el Abogado especialista en desahucios Marco Martín González, colegiado número 2229 del Ilustre Colegio de la Abogacía
de Gijón.
