Obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada
El artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda alquilada en las condiciones de habitabilidad para que le sirva al uso convenido.
La reseñada regla general encuentra unas limitaciones en las que, aun tratándose de una obra de reparación, que es necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, el arrendador no viene obligado a ejecutarlas a su costa:
- Cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario por haberlo causado él o alguna de las personas de su casa. Pues, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
- En el caso de que se traten de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Siendo en estos casos el arrendatario quien sufragará el coste de dichas reparaciones.
- En los casos en los que se produzca la destrucción de la vivienda por causas no imputables al arrendador. Produciéndose en estos casos la extinción del contrato de arrendamiento
Realización de obras de conservación en el alquiler de vivienda
El arrendatario estará obligado a soportar la realización de obras de conservación, aun siéndole muy molesta o aunque durante las mismas se vea privado de una parte de la vivienda, siempre que la ejecución de la obra de conservación no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
En contrapartida, el arrendatario tendrá derecho a disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado, SI LA OBRA DURASE MÁS DE VEINTE DÍAS.
¿Qué ha de hacer el arrendador y arrendatario en caso de reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada?
El arrendatario debe:
- Poner en conocimiento del arrendador en el plazo mas breve posible la necesidad de la reparación que sea necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
- La de facilitarle la verificación directa, por sí mismo o por técnicos que designe, del estado de la vivienda (artículo 21.3 LAU) .
Es decir, el arrendatario debe advertir al arrendador cuando detecte la necesidad de una reparación indicando los daños y desperfectos, indicando que no es imputable a ninguna actuación suya y que no se trata de una reparación derivada por el uso del inmueble, y, si es posible, acompañado de informe técnico en la comunicación.
Igualmente, debe tratarse de una reparación necesaria para el destino previsto de habitar el inmueble.
Realización de las obras de conservación por el arrendatario
Como norma general el arrendatario no puede ejecutar por sí la obra para después exigir al arrendador el importe de dicha reparación.
Aun existiendo dicha norma general, Se prevé la posibilidad de que el arrendatario pueda realizar las reparaciones necesarias y luego exigir del arrendador el importe de la reparación, cuando concurran los siguientes REQUISITOS imprescindibles :
- Que se hubiera comunicado al arrendador la necesidad de la reparación. Dicha comunicación deberá ser previa a la realización de la reparación.
- Que la reparación sea urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.
NOTA:
El arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el inmueble arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes.
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Marco Martín González - Abogado Herencias. Desahucios, Divorcios y Proindivisos en Gijón.
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