Desperfectos en vivienda cuando finaliza el arrendamiento
A la celebración de un contrato de arrendamiento es importante realizar un inventario y un documento fotográfico en el que conste el estado de la vivienda para realizar la comprobación del estado de la misma al finalizar el contrato y entrega de la vivienda.
El arrendatario tiene la obligación de devolver la vivienda arrendada en el mismo estado que se le entregó cuando se inició el arrendamiento, para lo cual el arrendador deberá comprobar que la vivienda y su mobiliario se entrega por el arrendatario en las mismas condiciones de como se entregó.
El artículo 217 de la Ley Enjuiciamiento Civil dispone que,
“la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador”.
“la previa existencia de una relación contractual, una acción u omisión culposa o negligente del demandado en el cumplimiento de su obligación contractual, un daño, y la relación de causalidad entre la acción u omisión culposa y el daño que sufre el demandante”.
Por tanto, corresponde al arrendador demostrar los daños en la vivienda o desperfectos en el mobiliario a la finalización del arrendamiento, además de que tales daños no han sido originados por un desgaste ordinario y normal, es decir, que han sido ocasionados por un mal uso imputable al arrendatario.
Nuestros tribunales de justicia en cuanto a la reclamación de daños en la vivienda o mobiliario exigen demostrar la existencia de los mismo y que no hayan sido producidos por un uso normal de los mismos, sino a causas imputables al inquilino, además de estar al caso concreto pues los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada no son reclamables.
“deben excluirse de la responsabilidad arrendataria los trabajos de enyesado y pintura en paredes y techos que no consta que precisen de su pintado por otra causa que el transcurso del tiempo y el normal uso de la vivienda entre su ocupación en septiembre de 2.002 y mayo de 2.004”.
“[...] no existe prueba de que esas obras fueran necesarias para reparar supuestos desperfectos imputables al arrendatario, e igualmente pudieron realizarse para eliminar los rastros propios de un uso y desgaste normal, y dejar la vivienda en estado impecable para ser nuevamente arrendada.No se han aportado fotografías de tales desperfectos (en concreto del supuesto destrozo del parqué), ni practicado prueba pericial, y únicamente existe la declaración del dueño, significadamente poco expresiva sobre las características y entidad de los daños. En consecuencia, se desconoce si las obras eran realmente imprescindibles para la subsanación de daños, o si se acometió la pintura de paredes y acuchillado del suelo por simple voluntad de la arrendadora, con el fin de procurar una presencia óptima de la vivienda de cara a su oferta en alquiler.”
“Los trabajos de limpieza, consistentes en limpieza de cristales y alicatados, o retirada de muebles y limpieza de grasa de la cocina, no revelan un uso negligente o abusivo de la vivienda, y son perfectamente compatibles con su restitución en perfecto estado.”
“a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”.
“no tiene otra finalidad que posibilitar al arrendador la comprobación de la existencia de algún suministro pendiente de pago o desperfectos en la finca.Si ello es así, deberá comunicarlo al arrendatario para que satisfaga los impagos existentes y realice las reparaciones necesarias en la finca o abone la indemnización correspondiente. Si nada dice el arrendador, transcurrido el plazo tiene la obligación de devolver la fianza”.
CONCLUSIÓN: Con respecto a los desperfectos en vivienda por el uso normal y ordinario no deben serle cargados al arrendatario.
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Marco Martín González - Abogado Herencias. Desahucios, Divorcios y Proindivisos en Gijón.
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