Diferencias entre arrendamiento de vivienda habitual y arrendamiento de temporada
La naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento ante el que nos encontramos determinará los derechos del arrendatario, pues como veremos a continuación ambos contratos de arrendamiento se regulan de modo distinto.
El arrendamiento de vivienda está regulado en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
El arrendamiento de temporada está regulado como un contrato "para uso distinto del de vivienda" recogido en el artículo 3.2 de la Ley de arrendamientos Urbanos, en el que se dispone que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda:
En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Así pues, que se trate de un arrendamiento de vivienda habitual o de un arrendamiento de temporada van a repercutir en la protección del inquilino, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga mayor protección al arrendatario cuando se trata de un arrendamiento de vivienda que cuando se trata de un arrendamiento de temporada, pues como vemos seguidamente le otorga distinto grado de protección, así pues,
Cuando hablamos de un arrendamiento de vivienda, en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se dispone:
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Y cuando hablamos de arrendamiento de temporada el acuerdo de las partes tiene mayor relevancia al no sujetarse dichos pactos a lo dispuesto en el Titulo II de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Para hacer una distinción de ambos contratos de arrendamiento no podemos estar a la denominación que se le de (no por poner en el encabezamiento “contrato de arrendamiento de temporada” estamos realmente ante un arrendamiento de temporada), sino al contenido de lo estipulado y la intención de las partes al contratar, de este modo se podrá distinguir la naturaleza del contrato celebrado.
Un ejemplo del contenido de lo estipulado para que pudiéramos determinar la naturaleza del contrato como arrendamiento de temporada sería que estuviera determinada la ocupación estacional, circunstancial, sin vocación de permanencia en el tiempo, que se trata de satisfacer, dicho de otro modo, el motivo de la temporalidad.
Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de fecha 28 de noviembre de 2011:
[...]es pacífica la jurisprudencia que establece que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado, sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario,[...]
Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, sentencia de fecha 02 de octubre de 2012:
[...] se puede colegir, que la finalidad del arriendo no era la de hacer de la casa alquilada el lugar de residencia habitual del arrendatario, sino la ocupación temporal y puntual, durante el periodo pactado, lo que desde luego nos sitúa, como hemos subrayado, ante un contrato de temporada.
Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de fecha 23 de junio de 2015:
Y ha indicado el Tribunal Supremo que es nota esencial de los contratos de arrendamiento de temporada la de haberse convenido el uso y disfrute de una vivienda durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquella para que le sirva de residencia habitual familiar, sino para habitar transitoriamente o en épocas determinadas (STS de 19 de febrero de 1982).
Tratamiento de los Procedimientos de desahucio de arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual
Ambos arrendamientos tienen el mismo procedimiento de desahucio tanto en los casos de falta de pago de rentas como en los casos de expiración del plazo contractual.
La Ley de Enjuiciamiento civil no distingue entre vivienda habitual o arrendamiento de temporada (arrendamiento de uso distinto a vivienda) pues en los casos de falta de pago tiene el mismo tratamiento, desahucio por falta de pago.
Igualmente el Procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual, pero es aquí donde cobra gran importancia la existencia de un contrato de arrendamiento y su redacción, pues aunque en el caso de una vivienda habitual es fácil determinar la fecha fin de contrato de 5 años, habiendo notificado con la correspondiente antelación la voluntad de no renovar -4 meses-, para los casos de arrendamiento de temporada nos podemos encontrar que, si el arrendatario se opone y existe falta de claridad en el contrato (en cuanto al plazo concertado y a la finalidad de la ocupación), el juez determine que es de aplicación el plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues como señala la STS de 5 de junio de 1963.
La interpretación literal del contrato no puede impedir su justa y lógica interpretación, que no pude desproteger a la parte más débil, a la que se encamina el amparo normativo.
Abogado de desahucios en Gijón:
Marco Martín González - Abogado Herencias, Desahucios, Divorcios y Proindivisos en Gijón.
📞984 39 73 68
Calle Premio Real, 18, 1º-I
33202 Gijón
Asturias
