IMPORTANTE: HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2022
Limitación extraordinaria en la actualización de renta en los arrendamientos de vivienda
Como consecuencia de la subida del índice de precios al consumo por la fuerte inflación, se ha dictado el Real Decreto-Ley 6/2022 en el que se establece, con carácter excepcional y temporal, un límite a la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda, estableciéndose como máximo el 2%.
Esta medida, como decimos, excepcional, está prevista con una duración de hasta el próximo 30 de junio de 2022 (ampliada hasta el 31 de diciembre de 2022 por Real Decreto-Ley 11/2022 de 25 de junio), por lo que TODOS LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA que tengan que actualizarse hasta esa fecha solo podrán ser actualizados como máximo con una subida del 2%, aunque la medida, al igual que ocurren con las que contempla el Real Decreto-Ley 11/2020, puede ser prorrogada.
¿Qué el Índice de Garantía de Competitividad?
El Índice de Garantía de Competitividad en los Arrendamientos es una tasa de revisión de precios (publicada cada mes por el Instituto Nacional de Estadística) y constituye el resultado de, por un lado, los Índices de Precios al Consumo (IPC) de la “zona euro” y y, por otro, la pérdida de competitividad acumulada por España como país desde 1999.
La diferencia del índice de garantía de competitividad frente al IPC, es que si la tasa de variación se sitúa por debajo de 0, se tomará este valor como referencia y en los casos en los que la tasa de variación se sitúe por encima de 2 %, se tomará este valor de 2 % como referenciase. De este modo se asegura la competitividad de la economía a medio plazo.
El índice de garantía de competitividad únicamente es aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de abril de 2015.
Es un valor de referencia para establecer cómo varían los precios a la hora de actualizar la renta del alquiler, especialmente en caso de que las partes no hayan pactado qué sistema prefieren adoptar.
Fuera de esta excepcionalidad que, como indicamos más arriba, tiene una duración hasta el 31 de diciembre de 2022, la actualización de la renta está recogido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la denominación “Actualización de la renta”.
Cuándo actualizar la renta
La renta se podrá actualizar cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato, pudiendo ser actualizada por el arrendador o arrendatario porque la actualización de la renta afecta tanto cuando la variación del índice aplicable (ejemplo: IPC) es positiva como negativa, por lo cual, la renta puede incrementarse o disminuirse.
La Ley de Arrendamientos Urbanos deja libertad para pactar cuales son los índices que se han de aplicar en la actualización, incluso pudiendo pactar un tipo fijo, aunque este pacto de tipo fijo tiene unas limitaciones pues el incremento de la renta por su actualización no puede exceder de la variación que experimente el IPC correspondiente al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Así pues, si las partes pactan en el contrato de arrendamiento una actualización anual del 2,5% y el último índice publicado a fecha de actualización es de 2,1%, éste será el indice que se aplicará.
Si las partes no pactaron nada respecto a la actualización de la renta, NO SE APLICARÁ ACTUALIZACIÓN DE RENTAS durante toda la vigencia del contrato.
La renta se actualizará según el último índice publicado (a fecha de cada actualización) por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC),cuando el índice o mecanismo de actualización pactado no detalle el índice o metodología de referencia.
Es decir, cuando lo pactado no detalle el índice o metodología de referencia se aplicará Índice de Garantía de Competitividad
Notificación de la actualización de la renta
No se especifica en la Ley de Arrendamientos el plazo de antelación con el que se ha de notificar a la otra parte la actualización de la renta, solamente expresa que será exigible la renta actualizada al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte.
Se tendrá que notificar por escrito indicando el porcentaje a aplicar, siendo válida que dicha notificación se efectue por una anotación en el recibo de la mensualidad del pago del mes anterior.
El arrendatario puede solicitar al arrendador la certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Reclamación al arrendatario la subida de renta de los años anteriores sin haber notificado la actualización de renta
El artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone:
La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito...
Por lo tanto la actualización de renta no tiene efectos retroactivos y esta razón, no se puede reclamar la subida o bajada de la renta del arrendamiento.
