Fianza en contratos de arrendamiento
¿Qué es la fianza?
La fianza es una garantía al arrendador para resarcirse en el caso de que se produzca un incumplimiento de obligaciones por parte del inquilino, respondiendo dicha fianza de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados, siendo, por lo tanto, que el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido.
¿Qué finalidad tiene la fianza?
En la Ley de Arrendamientos Urbanos nada se dice sobre la finalidad de la fianza en el alquiler por lo que tenemos que acudir a la interpretación que sobre ello han ido realizando los Tribunales.
El Tribunal Supremo indica que
la finalidad de la fianza en el alquiler no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, que responde de la obligación principal de devolver la cosa incólume por el arrendatario, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que lo sea en buen estado.
Una vez determinada qué es la fianza y cuál es la finalidad de la fianza determinaremos las cuestiones importantes acerca de la fianza en el alquiler para los contratos de arrendamiento celebrados A PARTIR DEL 6 de marzo de 2019:
El artículo 36 de la Ley de arrendamientos Urbanos indica que
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Requisitos de la fianza de alquiler
1º. La fianza en OBLIGATORIA, es decir, no depende que la voluntad de las partes la entrega o no de la fianza, como veremos más adelante esto se debe (depende de las Comunidades Autónomas) de la obligación de depositar por el arrendador dicha cantidad en el Organismo Público correspondiente.
2º. La cantidad correspondiente a la fianza será en METÁLICO, no aceptándose, por lo tanto, fianzas en forma de aval bancario u otro tipo de garantía.
3º. La CUANTÍA de la fianza dependerá del tipo de arrendamiento, siendo:
- La cantidad equivalente a UNA MENSUALIDAD en los arrendamientos de vivienda.
- La cantidad equivalente a DOS MENSUALIDADES en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
4º. La cantidad en concepto de fianza se ha de entregar en el momento de celebración del contrato.
Garantía adicional en los arrendamientos
¿Qué es la garantía adicional en los arrendamientos?
La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé la posibilidad de solicitar por parte del arrendador al arrendatario una garantía adicional a la fianza en metálico, estableciéndose para los casos del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, un valor máximo de DOS MENSUALIDADES de renta (además de la mensualidad prestada en metálico).
Cuantía de la garantía adicional
- En contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, opera el límite máximo de DOS MENSUALIDADES.
- En contratos los contratos de mayor duración no operará ese límite máximo, así se desprende de la Exposición de Motivos del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuando expresa “... y salvo que se trate de contratos de larga duración.”
Es decir, en los casos en los que los arrendamientos se celebren con un plazo mayor de lo expresado en el artículo 36 de la Ley de arrendamientos Urbanos, el arrendador podrá solicitar mayor cuantía por el concepto de garantía adicional.
Garantía adicional en contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Respecto a los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda la LAU nada establece en cuanto a la cantidad que en concepto de garantía adicional puede solicitar el arrendador, no estableciéndose límite máximo.
