Esta entrada viene como consecuencia de la publicación de CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA publicada anteriormente que viene recogida en el artículo 21 de la Ley de arrendamientos Urbanos, en el que su apartado cuarto, indica:
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Antes deberemos establecer que se debe entender por pequeñas reparaciones, siendo el problema principal que la normativa no da una respuesta clara sobre lo que se ha de incluir en ese concepto, tanto por la Doctrina como por los Tribunales
La Doctrina mayoritaria se decanta por considerar las pequeñas reparaciones se corresponde con los elementos que tienen un uso diario y que no constituyen instalaciones o servicios generales del inmueble.
Y por otro lado, los Tribunales definen estas pequeñas reparaciones como las que derivan de un desgaste por uso ordinario y que recae sobre elementos que no tienen el carácter de estructura o que no afectan a los elementos fijos (por ejemplo, tuberías, techos, suelos, paredes).
Así pues, hay que tener en cuenta unas consideraciones para clasificar las pequeñas reparaciones:
- Que se trate de reparaciones.
- Deberemos tener en cuenta el tiempo que lleva el arrendatario en uso de la vivienda, pues si la avería de que se trate ocurre al poco tiempo de haber comenzado el contrato de arrendamiento, podríamos considerar que la reparación sea a cargo del arrendador pues el arrendatario no habría podido producir el desgaste del elemento por un uso cotidiano.
- Que el desgaste sea por uso ordinario de la vivienda siendo la reparación o sustitución al inquilino. Siendo que si el desgaste del elemento se debe a una avería no atribuible al uso la reparación o sustitución del elemento corresponderá al arrendador.
- También deberemos tener en cuenta para dicha calificación de pequeña reparación, el importe de la reparación, pues los Tribunales consideran que si el coste excede lo razonable entonces deberá hacerse cargo el propietario. Se viene estipulando por los Tribunales que la pequeña reparación es todo lo que sea inferior a 150,00€, y que se cumplan el resto de condiciones.
- También podemos diferenciarlo por el tipo de elemento que afectado, como expresábamos anteriormente sobre el carácter estructura o fijo del elemento.
- Debemos recordar que si la reparación se ha de producir por un uso no normal de la vivienda o del elemento la reparación por el arrendatario la abonará éste.
Así pues, en principio, las obras de conservación del inmueble corresponden al arrendador, pues la correcta conservación del inmueble es precisa para cumplir la obligación de poner a disposición del arrendatario el inmueble arrendado y mantenerlo en disposición de poder ser debidamente utilizado. Siendo por cuenta del arrendatario la realización de obras o reparaciones menores que provengan del uso normal del inmueble.
Artículo redactado por Marco Martín González, col. 2229 del Ilustre Colegio de la Abogacía Asturiana, Abogado de desahucios en Gijón.
Abogado de desahucios en Gijón:
Marco Martín González - Abogado Herencias. Desahucios, Divorcios y Proindivisos en Gijón.
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