Extinción arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria
El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la extinción del arrendamiento por ejecución hipotecaria, en este artículo diferenciaremos los contratos realizados desde el 6 de Junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019 y los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de marzo de 2019.
El texto del artículo 13.1 de la LAU tras la reforma de marzo de 2019 regula la cuestión del siguiente modo:
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Así pues, si la vivienda arrendada está sometida a un procedimiento de ejecución hipotecaria y posterior realización en subasta y es adjudicada, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica).
Si el contrato celebrado fuera de duración superior a cinco años (siete años si el arrendador fuese persona jurídica), y hubieran transcurridos los primeros cinco años del contrato (siete años si el arrendador fuese persona jurídica) el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra quedando extinguido el arrendamiento, salvo en los supuestos en los que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que determinan la resolución del derecho del arrendador continuándose el arrendamiento de vivienda por la duración pactada.
B.- Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019
El texto del artículo 13.1 de la LAU que estaba en vigor desde el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019 para los contratos celebrados en dicho periodo establecía:
1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.
Así pues, los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados entre las fechas indicadas el contrato de arrendamiento quedará extinguido si la vivienda arrendada es subastada por motivo de una ejecución hipotecaria adjudicándose la la misma al Banco o a tercera persona.
Al igual que en la Ley de Arrendamientos vigente a partir del 6 de marzo de 2019, si el contrato de arrendamiento ha accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que determinan la resolución del derecho del arrendador continuándose el arrendamiento de vivienda por la duración pactada, es decir, que para que el contrato permanezca en vigor durante el plazo pactado que falte es que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca.
¿Qué ocurre una vez extinguido el contrato de arrendamiento de vivienda?
Una vez producida la adjudicación de la vivienda en subasta quedará extinguido el contrato de arrendamiento celebrado con el anterior propietario produciéndose, en este caso, una situación de precario entre el arrendatario y el nuevo adjudicatario de la vivienda por subasta, al haberse extinguido el contrato de arrendamiento, pues como dijimos, en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019, el artículo 13.1 de la LAU establece que el contrato quedará extinguido y el art. 7.2 del mismo texto legal señala que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
La Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 4.11.2020 (en igual sentido la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 1.03.2021):
“Por todo el conjunto argumental expuesto no cabe fundar la demanda en la reclamación de rentas con respecto a un contrato de arrendamiento extinguido, sin que, por lo tanto, existan vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y los anteriores arrendatarios demandados, que permitan accionar, como se hace, con base a los artículos 17, 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y artículo 1555.1 del Código Civil, sin perjuicio de las otras alternativas con las que contaba la sociedad accionante para reclamar los perjuicios sufridos por la ocupación del inmueble.
[…] Se estima el recurso de casación interpuesto, casar la precitada sentencia, dejándola sin efecto, y, estimando el recurso de apelación interpuesto, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia …, dictada en procedimiento de juicio verbal…, revocamos dicha resolución en el único sentido de desestimar la pretensión de reclamación de rentas,…”
CONCLUSIÓN: La extinción del arrendamiento de vivienda con motivo de ejecución hipotecaria va depender de la fecha del contrato de arrendamiento.
Abogado de desahucios en Gijón:
Marco Martín González - Abogado Herencias, Desahucios, Divorcios y Proindivisos en Gijón.
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